您是不是也听中介说过"一铺养三代"？去年我表舅在菜商圈门口买的20平米小铺，现在收着煎饼摊的租金，自己却在海南钓石斑鱼。但同样是买商铺，同事小张却踩了雷，铺子空置两年租不出去。今天咱们就撕开商铺投资的面具，聊聊三个让人后背发凉的门道。
买商铺真比炒股稳？看一看这些血泪账
去年工商数据曝出个惊人事实：全国商铺空置率超30%的商圈有127个。但朝阳区刘姐的社区铺子却年租涨了8%，秘密在于她专挑"剪头洗狗"这一类生活刚需业态。重点来了：
便利店能活5年以上的铺位才值得买
餐饮铺要看排烟管道预留（改装费能吞掉半年租金）
教培类商铺必须靠近学校500米内
对比两个真实案例：
| 老城区临街铺 | 新区综合体铺 |
| 月租1.2万但空置期短 | 月租2万却要免租半年 |
| 十年租金涨了3倍 | 开业三年换了四家店 |
产权证上的数字游戏
上个月陪朋友看铺，中介吹嘘"得房率98%"，结局实测发现公摊把消防通道都算进去了。记住这组救命数字：
- 层高4.5米以下别考虑做夹层（消防过不了审）
- 产权剩余年限低于20年的砍价30%起
- 物业费超过8元/平/月的要警惕
广州某投资者就吃过闷亏，买下商铺才发现不能接380V制造业电，想租给烘焙店得自掏20万改电路。现在他看铺必带电工，检测费比违约金划算多了。
租金回报率暗藏杀机
中介总拿"年化5%"诱惑人，却不会告诉你这是毛收益率。算笔实在账：
扣除房产税1.2%
扣除空置期（按每年1个月计）
维修基金每平每年80-150元
杭州商铺老炮赵叔的秘诀：专买带五年租约的二手铺，要求原租户提供水电费清单。上月他捡漏个铺子，原业主嫌麻烦没细看，其实那家奶茶店每月电费2万多，妥妥的优质租户。
小编观点：别信什么商圈规划图，晚上八点去数灯最实在。上周我考察个新建商业体，九成店铺黑着灯，只有宠物医院和药店亮着，这种地方二楼铺面白送都不能要。顺便透露个消息：地铁检修口附近的铺子正在悄悄升值，知道为什么吗？出于检修工天天来买早饭啊！
标题：为什么隔壁老王买商铺月入3万？
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